不動産を売却する際には、その売却によって得た利益に対して税金がかかります。
どれくらいの税金がかかり、どのように計算されるのかは、多くの方が関心を寄せる点でしょう。
ここでは、不動産売却にかかる税金の種類や、その計算方法の基本的な流れについて解説します。

不動産売却でかかる税金

譲渡所得税が課税される

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、これに対して譲渡所得税が課税されます。
この譲渡所得税は、給与所得など他の所得とは区分して計算される「分離課税」の対象となります。

所得税や住民税とは別で計算する

譲渡所得税は、所得税や住民税といった他の税金とは異なり、不動産売却で得た利益に対して個別に計算・課税されます。
確定申告の手続きにおいては、他の所得と合算して申告することになりますが、税額計算自体は分離して行われます。

不動産売却の税金計算方法

譲渡所得から経費や控除額を差し引く

譲渡所得税の計算は、まず「課税譲渡所得金額」を求めることから始まります。
これは、売却価格（譲渡価額）から、購入時の費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額です。
取得費には、購入代金や仲介手数料などが含まれます。
建物については、使用による価値の低下分（減価償却費）を差し引いた金額となります。
譲渡費用には、売却のために直接かかった費用（仲介手数料、測量費、取壊し費用など）が含まれます。
これらの費用を差し引いた後、一定の条件を満たす場合には、特別控除額を差し引くことができます。

所有期間で税率が決まる

不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超えているか、5年以下かによって、適用される税率が異なります。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれ適用される税率が異なります。
長期譲渡所得の場合、税率は約20.315%（所得税15.315%、住民税5%）ですが、短期譲渡所得の場合は約39.315%（所得税30.315%、住民税9%）となります。
（※復興特別所得税含む）

特例で税額が変わる

不動産売却においては、税負担を軽減するための特例措置が設けられています。
最も代表的なものに、マイホームを売却した場合に適用される「3,000万円特別控除」があります。
これは、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
また、マイホームの所有期間が10年を超える場合には、「軽減税率の特例」が適用され、一定額までの譲渡所得に対して、より低い税率で計算されることがあります。
その他、マイホームを売却して損失が生じた場合の損益通算や繰越控除に関する特例などもあります。

まとめ

不動産売却で得た利益には譲渡所得税が課税され、これは他の所得とは別計算される分離課税となります。
税額の計算は、売却価格から取得費や譲渡費用、そして適用できる特別控除額を差し引いた課税譲渡所得金額に対して行われます。
さらに、不動産の所有期間が5年超か5年以下かで税率が異なり、マイホーム売却時には3,000万円特別控除や軽減税率の特例など、適用できる制度も存在します。
これらの要素を理解することが、不動産売却における正確な税金把握につながります。